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以房養老成效不彰 企業銀髮宅遍地開花

只剩六大公股銀撐場,但企業看準銀髮商機,包括日勝生、聲寶等都開始插旗搶進

2024.3.29 / 方明、呂雪彗 專題報導

隨著台灣的老年人口越來越多,政府興建的公立養老院(老人公寓)早已僧多粥少,政府在2015年開始推動所謂的「以房養老」政策,立意雖然良善,但台灣社會「有土斯有財」觀念深植人心,加上銀行面臨老人長壽、不動產跌價、利率風險等問題,民營銀行承做態度意興闌珊,如今僅剩六大公股行庫撐起一片天。在此情況下,看準銀髮商機潛力無窮,一向嗅覺敏銳的民間企業已搶占灘頭堡,包括日勝生、聲寶、台灣房屋、台糖等企業,都全力興建銀髮養生村。

2015年底政府開辦「以房養老」,據金管會截至2023年底統計,國銀承做以房養老,累計核貸7,838件、444億元,2023全年增加了1,141件和66億元,件數和金額分別創該統計來的次高和新高紀錄。

不過進一步分析可發現,光是臺銀、土銀、合庫、一銀、華銀、臺企銀等六大公股行庫,承辦以房養老件數就高達7,670件、核貸金額427.85億元,占整體以房養老業務97%,其中合庫一家就貢獻了逾三分之一。

民銀興趣缺缺 上季業績更見掛蛋

據統計,2023年第4季有四家銀行承辦以房養老件數和金額「掛蛋」,還有一家民營銀行更從2019年第4季起,就是「零成長」,等於長達四年都沒有新進件;換句話說,以房養老業務完全靠六大行庫撐起一片天,其背後因素恐怕也只是要對政府政策「有所交代」。

再從另一項數據觀察,根據內政部不動產資訊平台資料顯示,國人購置住宅貸款餘額去(2023)年第二季與第三季雙雙突破10兆元,而「以房養老」從2015年底開辦,截至2023年12月底累計核貸金額444億元,核貸金額只占10兆房貸餘額的0.44%,顯示「以房養老」政策推動8年來呈現牛步化。

以房養老近8年成長狀況

為何會面臨如此窘境?房產專家分析,除了台灣社會「有土斯有財」觀念深植人心之外,銀行承作以房養老最終還是以營利為目的,因此,在辦理商業型以房養老時必須考慮在借款至終老這段期間,房價是否會受到景氣變化波動影響,更何況期間也會因折舊而減值,估值高低很難拿捏。

商業型以房養老 面臨長壽風險難題

雖然政府推動的「以房養老」成效不彰,但民間企業在興建銀髮養生村卻做得風生水起,房地產業界近幾年以來,陸續有不少企業開始搶進。市場上推出的商業型以房養老都訂有到期日規定,尚不具終身給付功能,換言之,若借款長者生命餘年較長,一旦領取貸款金額超過房價,房產恐有遭拍賣之虞,不僅原預期按月提領的養老金中斷,還得面臨居無定所窘境,因此,「長壽風險」也是金融機構面臨的一大難題。

企業推動銀髮宅概況

企業 推動情形
潤泰 創辦人尹衍樑在淡水的「潤福新象」,採出租型。
日勝生 新北市中和「樂陶居」採出租型,三芝推出「日初不老莊園」共二期、採產權出售型和出租型雙軌制。
台灣房屋集團 新竹關西打造頂級養生住宅「亞洲健康智慧園區」,其中第一期2棟健康宅,去年10月完工開幕營運,第二期今年9月完工。
聲寶 新北「橘青春」土城館採只租不售的銀髮宅,預計2026年完工營運,台南安平館預計二年後動工。
台糖 「臺南崇賢銀髮住宅」共103戶住宅及7間店鋪,房型包括套房、一房及二房等多元選擇。
資料來源:業者提供
休閒方面有各項課程及活動安排。圖/潤福中高齡住宅提供
休閒方面有各項課程及活動安排。圖/潤福中高齡住宅提供

投入銀髮宅行列,最經典的代表作即為潤泰集團總裁尹衍樑在淡水的「潤福新象」,採出租型;另外日勝生集團則在新北市中和有「樂陶居」、採出租型,在三芝則推出有「日初不老莊園」共二期、採產權出售型和出租型雙軌制,接下來,計劃在高雄旗山也打造一座養生莊園。

企業投入 推動出售、出租雙軌制

在房仲業方面,台灣房屋集團總裁彭培業耗時近10年,在新竹關西打造頂級養生住宅「亞洲健康智慧園區」,全區分二期開發,總共有6棟建築,包括5棟健康宅、1棟護理之家;其中第一期2棟健康宅,去年10月完工開幕營運,第二期3棟健康宅及1棟護理之家,預計今(2024)年9月完工。

彭培業表示,第一、二期總共388戶,其中8成為出售型健康宅,1戶約20坪,包括1房1廳1衛,有美式、日式、中式三種風格,早在興建開發階段就已全數完銷;另外還有出租型住宅2成,則有多達400多位候補排隊;台北醫學大學附屬醫院也正式進駐,設立診所,把養生、照護、溫泉渡假、醫學、復健都一次到位。

國內快速步入高齡化社會,銀髮族商機看旺。圖/本報資料照片
國內快速步入高齡化社會,銀髮族商機看旺。圖/本報資料照片

聲寶集團也積極發展「橘青春」樂齡宅產業鏈,新北土城館規劃116戶、每戶15~30坪只租不售的銀髮住宅,去年3月動土後,預計2026年完工營運,今年再度宣布將以台南安平為第二據點打造「橘青春台南安平館」,規劃總樓地板面積約1萬坪的複合開發案,其中包括約300房、每房約15坪、只租不售的銀髮住宅「橘青春台南安平館」,預計二年後動工,逐步實現全台布局計畫,聲寶也是目前市場上唯一擁有南、北營運據點的連鎖銀髮住宅品牌。

台糖蓋銀髮宅 確保友善空間

此外,國營企業的台糖也為因應台灣邁入超高齡社會,在鄰近台南市東區巴克禮公園的基地興建「臺南崇賢銀髮住宅」,這座銀髮住宅規劃為地上7層樓、地下1層,共103戶住宅及7間店鋪,房型包括套房、一房及二房等多元選擇。

台糖指出,考量高齡者的生理機能特性,該棟住宅在設計之初即以通用設計為指導原則,例如消弭走廊到室內空間的高低落差,並在走廊及衛浴空間增設扶手等設計,都是為確保高齡者擁有友善的居住空間與環境。

崇賢銀髮住宅有多處公共空間供高齡者活動曬太陽。(台糖提供)
崇賢銀髮住宅有多處公共空間供高齡者活動曬太陽。圖/台糖提供

台糖表示,仍持續在全台各地進行土地評估,不會只有這一棟,因為銀髮住宅是未來趨勢,「臺南崇賢銀髮住宅」是透過以租代售模式來減輕居住者的資金壓力, 因為長者老了,沒有必要再負擔買房的資金壓力。

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