獨居、租不到 銀髮族居住正義迫在眉睫
內政部、國營事業、民間企業開始投入高齡宅，但銀髮友善住宅不只環境，更應伴隨服務...
2024.3.29 / 呂雪彗、方明 專題報導
老了，哪裡是我舒適的家？
2025年台灣即將邁入超高齡社會，一種適合長者居住的高齡者服務型住宅，近年因應高齡化社會來臨，如雨後春筍般誕生，內政部和國營事業的台糖紛紛加入高齡宅市場，內政部要在北市信義區兒福A1公辦都更案帶頭示範服務型高齡住宅，讓長者住得快樂、安心享受晚年人生。
依據內政部最新統計，112年6月底「僅老年人口居住宅數」，亦即全為65歲以上老人住宅數達71.56萬宅，比起10年前37.51萬宅，成長幾近2倍。其中僅1名老人獨居宅數為54.25萬宅，和103年同期的26.22萬宅比，十年也翻轉倍增，而獨居宅數其佔「僅65歲以上老年人口宅數」（無65歲以下人口）比例，更高達約76％，獨居老人眾多，儼然社會的不定時炸彈。
獨居隱藏風險高 社會不定時炸彈
在這冰冷數字的背後，潛藏諸多隱憂。隨著高齡長者年紀漸長，社交活動減少，自理能力退化，無人在家照看容易跌倒，或發生老人失智、失能，甚至被子女及社會嫌棄等憾事。縣市獨居老人宅數愈多，代表那個縣市的老化程度愈高，超高齡社會來臨後，「老有所居」這一塊，是超高齡社會來臨，政府不得不正視的課題，重要性絕不下於對青年世代的關注。
台灣變老了，老人愈來愈多，近年各建商或財團興起一股打造「高齡宅」、「樂齡宅」等潮流。民間興建高齡宅包括日勝生樂陶居、合勤共生宅、俊傑館全齡養生宅等，去（112）年更是市場爆發年，包括聲寶橘青春、台糖銀髮住宅、台灣房屋的亞洲健康智慧園區，及內政部信義區兒福A1公辦都更案等。這是台灣第一次，跨領域、跨業別同時都加入一個新戰場，高齡宅將應運而生。
養生村「貴鬆鬆」 中產階級卻步
但民間興建「養生村」或長照機構，許多都要金字塔頂端才住得起或買得起，一般中產階層聞價格望之卻步。內政部政次花敬群坦言，超高齡社會迫在眼前，政府除了正視年輕世代住宅政策外，銀髮的居住正義也成了不可忽視的族群。
衛福部長薛瑞元受訪時提出高齡社會的概念：「銀髮友善住宅，是未來最大的內需市場。」他說，台灣有很多老人被困在沒有電梯的公寓，出入不便會減少社會參與，退化也更快；銀髮友善住宅不是只有環境，還要伴隨很多服務，這樣的銀髮住宅應以租賃為主，而不是買斷。
高齡服務型住宅標榜的功能，不只是「住」，更重要是提供「服務」，可提供長者生活支持的協助，有助健康促進、預防失智失能，以及過快樂晚年生活等積極面的意義。
銀髮友善住宅 要提供客製化服務
「現在正在找業者研商，找出高齡服務型住宅的商業模式」，花敬群說，市場樣態琳瑯滿目，但什麼叫做銀髮友善住宅？目前產業界也在做，到底要提供什麼樣的服務？怎麼收費？收費方式包括標準服務，要附加在管理費或租金，還有「個別式服務」須額外加價。「不能全是養生村的概念，它就是”家“。」現在市場大家還在摸索，經營模式不一。
另一種模式是老人住家裡，在社區興建一個銀髮友善服務站，老人需要的服務可以付費提供，例如老人送餐、洗衣、整理住家，陪病看醫等，需要服務的就加入會員，但這種模式，花敬群說，尚未有實際案例。
內政部在台北信義區兒福A1基地的公辦都更案，由台中順天建設得標，分回房舍要變身為銀髮住宅，採出租方式，提供65歲以上長者優先入住，順天負責經營，擬提供免費健檢服務、文化藝術活動、高齡友善活動；並結合北市府導入高齡日照中心、住宿型長照中心及區民活動中心等多項公益設施。花敬群說，希望創造出可行的示範性model，和社服系統共同提供醫療服務，有固定服務也有加價服務，讓民間可以複製。
高齡化走在台灣之前的日本，自2001年即頒布《高齡者住宅法》，打造銀髮族安心居住環境，鼓勵附服務高齡者住宅興建。台灣需要仿效立法嗎？花敬群說，高齡友善住宅提供服務的經營模式，本來就可以做，不需另外立法，等到找出成功商業經營模式或百花齊放後，若有不足再評估立法必要。
長者租屋 易有年齡歧視
此外，「老有所居」課題中，一直存在的另一個問題是「長者租屋大不易」。正因為年齡歧視，很多房東不願提供房子給55歲或60歲以上的年長者，擔心萬一老人生病死亡，會變「凶宅」，或收入不穩繳不出房租。
據房仲業者統計，老人入住後會帶給房東麻煩的比例是57.3％。這些麻煩指的是，隨著年紀退化，行動不便，會開始把廚餘和垃圾積在家裡二、三周，如果沒有請人打掃，整個公寓或房東屋子，不就臭氣薰天。還有一個社會的刻板印象就是，不認識的人會覺得，年紀這麼大為何還買不起房子？一定財務有問題，後面可能會欠租金，或有人來討債之類，房東就不想出租。這種想法，反映現實社會中，對於老年人不友善態度。
面對老人租屋問題，不該一竿子打翻一船人。房仲認為，每個老人情況不同，有的老人家庭條件良好，有的可能真的需要更多幫助。社會應該提供更多支持，例如政府可以出台相關政策，鼓勵房東租給老人提供租稅減免；也可設立專門的老人租房服務機構，幫助他們找到合適居住環境。
至於社會住宅能否提撥一定比例給高齡者？花敬群認為，社宅量源有限，不適合也不應訂一定比例，否則大家都會比可憐，身障、低收入戶、青年等弱勢都會去搶就擺不平。國外也沒這種做法，政府社宅及包租代管沒有年齡歧視，弱勢中籤率會比一般戶略高。
政府租屋政策 補強協助、關懷機制
假設房東擔心高齡者沒有人照顧，或負擔能力可能有問題，政府應在社福系統或建立協助機制讓房東放心。花敬群透露，今年租屋政策會補強這一塊，內政部和住都中心會針對所有弱勢者規劃推出服務系統，例如陪同看屋、社服資源引介，或高齡關懷探視，讓房東放心把房子租給高齡者。
內政部也推出「長者換宅政策」，主要考量高齡者住在沒有電梯的公寓3樓以上不方便，他可把自己房子做「包租代管」，由政府交換有電梯的包租代管或社宅讓他住，惟概念立意良善，但成功案例不多，因為長者絕大多數寧願爬樓梯辛苦一點，就是「捨不得自己的窩」。